"Πονοκέφαλος" για τις τράπεζες οι τιμές των ακινήτων

Μεγάλο "πονοκέφαλο" δημιουργεί στις τράπεζες η εξέλιξη των τιμών των ακινήτων, η οποία είναι κομβικής σημασίας για την επιτυχή έκβαση της μείωσης των "κόκκινων" δανείων.

Παράλληλα, ανησυχεί εντόνως τις τράπεζες, καθώς μπορεί να αποτελέσει δυνητική "βόμβα" για τα κεφάλαιά τους, εξαιτίας της συσσώρευσης ακινήτων που οι χρηματοπιστωτικοί όμιλοι δεν θα μπορούν να διαχειριστούν και για τη διακράτησή τους θα υποχρεώνονται να παρακρατούν περισσότερα κεφάλαια.

 

Οι εξελίξεις στην αγορά των ακινήτων είναι άμεσα συνδεδεμένες με την αξία των εξασφαλίσεων των τραπεζών, αλλά και με τις πολιτικές διαχείρισης των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Έναντι των δανείων που έχουν χορηγήσει και τα οποία δεν εξυπηρετούνται, οι τράπεζες έχουν σημαντικές εξασφαλίσεις σε ακίνητα, εκ των οποίων το 50% αποτελείται από οικιστικά ακίνητα και το 35% από εμπορικά και βιομηχανικά.

Επιχειρώντας την ανάκτηση μη εξυπηρετούμενων οφειλών και υπό την πίεση του SSM, οι τράπεζες θα αναγκαστούν να προχωρήσουν άμεσα σε ρευστοποιήσεις εξασφαλίσεων. Αυτό σημαίνει ότι, με την ψήφιση του νόμου για τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς, οι τράπεζες δεν θα έχουν πλέον κανένα εμπόδιο ή άλλοθι για να μην προχωρήσουν σε εκτεταμένους πλειστηριασμούς. Οι τελευταίοι εμποδίστηκαν το 2016 από την απεργία των δικηγόρων στο α' εξάμηνο του έτους και στη συνέχεια εξαιτίας της αποχής των συμβολαιογράφων υπό την πίεση των αντιδράσεων συλλογικοτήτων κατά των πλειστηριασμών.

Οι επιπτώσεις

Σε όλο αυτό το διάστημα, οι τράπεζες δεν μπόρεσαν να προχωρήσουν στους πλειστηριασμούς που σχεδίαζαν και οι οποίοι προσανατολίζονταν σε μεγάλα ακίνητα στρατηγικών κακοπληρωτών, με γεωγραφική κατανομή και με παρουσία ανά νομό, ώστε να έχουν και χαρακτήρα "εκφοβισμού". Ωστόσο, στο δεύτερο εξάμηνο του 2016 αναγκαστικά οι τράπεζες προχώρησαν στην έκδοση διαταγών πληρωμής, που θα ενεργοποιηθούν ουσιαστικά με την εκκίνηση των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών. Στην πρώτη "φουρνιά" των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών οι τράπεζες είναι έτοιμες να βάλουν 2.000 ακίνητα, με έμφαση σε μεγάλα ακίνητα οφειλετών που έχουν κατηγοριοποιηθεί ως στρατηγικοί κακοπληρωτές.

Το γεγονός ότι επίκεινται μαζικοί πλειστηριασμοί, ωστόσο, δεν είναι κάτι που διευκολύνει τη θέση των τραπεζών, και οι τελευταίες, αν μπορούσαν, θα το απέφευγαν. Ο λόγος είναι ότι αυτοί οι πλειστηριασμοί δεν θα γίνουν σε κλίμα ανθηρής οικονομίας και ζήτησης. Το αποτέλεσμα θα είναι τα ακίνητα που θα βγουν σε πλειστηριασμούς να καταλήξουν στη μεγάλη τους πλειονότητα στις ίδιες τις τράπεζες, οι οποίες θα τα αγοράσουν ελλείψει άλλων αγοραστών.

Πρόκειται για μια εξέλιξη που οι τράπεζες ήδη θεωρούν δεδομένη και η οποία τις επιβαρύνει κεφαλαιακά, με ό,τι αυτό μπορεί να σημάνει στο μέλλον. Όπως εξηγούν τραπεζίτες στο "Κ", οι πλειστηριασμοί θα μειώσουν μεν το σύνολο των μη εξυπηρετούμενων δανείων, θα αυξήσουν δε το σύνολο των risk weighted assets από πλευράς παγίων. Τα risk weighted assets είναι τα σταθμισμένα περιουσιακά στοιχεία που χρησιμοποιούνται για τον προσδιορισμό του ελάχιστου ποσού κεφαλαίου που πρέπει να κατέχουν οι τράπεζες ώστε να μειώσουν τον κίνδυνο αφερεγγυότητας. Έτσι, ενώ στην περίπτωση ενός δανείου οι τράπεζες πρέπει να παρακρατούν κεφάλαια ίσα με το 8% του 100% του ποσού που έχουν χορηγήσει, για τα ακίνητα πρέπει να υπολογίζουν το 8% στο 150% της αξίας των ακινήτων. Η υποχρέωση αυτή οδηγεί σε αυξημένες κεφαλαιακές ανάγκες, συνεπεία της αύξησης του όγκου των ακινήτων που θα περιέλθουν στις τράπεζες από τους πλειστηριασμούς και τα οποία αυτές θα πρέπει να διαχειριστούν.

Οι εμπορικές τιμές

Το 2015 οι πλειστηριασμοί ακινήτων από τις τράπεζες ήταν ουσιαστικά "παγωμένοι", καθώς ούτε το 2% όσων έγιναν δεν επισπεύσθηκε από τράπεζες. Το 2014 είχαν γίνει 16.000 πλειστηριασμοί, από 19.200 το 2013, όταν τις χρονιές "αιχμής" των πλειστηριασμών, το 2008 και 2009 (οι δύο πρώτες χρονιές της διεθνούς κρίσης μετά την κατάρρευση της Lehman Brothers), είχαν γίνει, αντίστοιχα, 43.000 και 52.000 πλειστηριασμοί.

Πλέον, με βάση τον νέο Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, οι πλειστηριασμοί ακινήτων θα γίνονται με βάση την εμπορική τιμή. Μέχρι τώρα τιμή πρώτης προσφοράς ήταν η αντικειμενική αξία και απαιτούνταν δύο άγονοι πλειστηριασμοί για να κάνει δεκτό το αρμόδιο δικαστήριο τη μείωση της τιμής εκκίνησης. Σήμερα οι εμπορικές τιμές είναι, κατά μέσο όρο, 30% χαμηλότερες από τις αντικειμενικές. Σημειώνεται ότι στα διαμερίσματα οι τιμές από το 2008 έως το γ' τρίμηνο του 2016 έχουν μειωθεί κατά 41,7%, ενώ η υποχώρηση παραμένει εντονότερη σε Αθήνα (43,8%) και Θεσσαλονίκη (45,6%), καθώς και στα παλαιότερα και μεγαλύτερου εμβαδού ακίνητα στις σχετικά ακριβότερες περιοχές της χώρας.