Κυριακή, 26 Ιανουαρίου 2014

ΔΥΣΑΝΑΛΟΓΑ ΜΕΓΑΛΟΣ Ο ΦΟΡΟΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ ΜΕ ΤΙΣ ΤΙΜΕΣ ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ


 Με εικονικές τιμές θα υπολογίζεται ο φόρος υπεραξίας ακινήτων, όταν και εφόσον λυθούν τα προβλήματα για την εφαρμογή του νόμου. Οι αντικειμενικές αξίες τόσο κατά την αγορά των ακινήτων όσο και στην πώληση απέχουν από τις πραγματικές τιμές πώλησης, με αποτέλεσμα να προκύπτουν τεράστιοι φόροι για όσους προχωρούν στην πώληση των ακινήτων τους.

   Ο φόρος υπεραξίας θα επιβάλλεται στους πωλητές ακινήτων και προκύπτει από τη διαφορά της τιμής κτήσης με την τιμή πώλησης του ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι σε αρκετές περιπτώσεις θα λαμβάνονται υπόψη οι αντικειμενικές αξίες κατά την αγορά και πώληση του ακινήτου.
Ωστόσο, τόσο οι αντικειμενικές αξίες αγοράς όσο και πώλησης είναι σε κάθε περίπτωση εικονικές και δεν αντιπροσωπεύουν την πραγματική αξία των ακινήτων.

   Για παράδειγμα, το 1985 που εφαρμόσθηκαν για πρώτη φορά οι αντικειμενικές αξίες, αυτές ήταν σημαντικά χαμηλότερες από τις πραγματικές τιμές πώλησης των ακινήτων. Ο λόγος που δημιουργήθηκε το σύστημα το 1985 ήταν αφενός για να μειωθεί ο φόρτος στις εφορίες αφετέρου για να περιορισθεί η φοροδιαφυγή και να γνωρίζουν οι φορολογούμενοι εκ των προτέρων τη φορολογητέα αξία του ακινήτου και τη φορολογική τους υποχρέωση. Οι τιμές της εποχής εκείνης όπως είχαν καθορισθεί από το υπουργείο Οικονομικών ήταν 60%-70% χαμηλότερες από τις πραγματικές. Βέβαια τα έσοδα του υπουργείου Οικονομικών αυξήθηκαν σημαντικά, δεδομένου ότι ο φόρος υπολογιζόταν με μια συγκεκριμένη αξία που είθισται να είναι η αντικειμενική. Ταυτόχρονα οι αγοραστές γλίτωναν τεράστια ποσά φόρου σε σχέση με την πραγματική τιμή πώλησης, δεδομένου ότι στο συμβόλαιο αναγραφόταν η αντικειμενική αξία και όχι η τιμή πώλησης του ακινήτου.
 
 Σήμερα οι αντικειμενικές αξίες δεν αντιπροσωπεύουν σε καμία περίπτωση την τιμή πώλησης του ακινήτου. Αν το 1985 ήταν χαμηλότερες από τις τιμές πώλησης, σήμερα είναι σημαντικά υψηλότερες, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται στρεβλώσεις όπως με τον φόρο υπεραξίας. Τα ποσά που θα κληθούν να πληρώσουν στην εφορία οι πωλητές ακινήτων είναι τεράστια και σε αρκετές περιπτώσεις μπορούν να οδηγήσουν στη ματαίωση μιας αγοραπωλησίας.
 
 Για παράδειγμα, διαμέρισμα 100 τ.μ. στην περιοχή των Αμπελοκήπων αγοράσθηκε το 1986 στην τιμή των 13.000 ευρώ. Σήμερα πωλείται 100.000 ευρώ. Ο φόρος υπεραξίας θα ανέλθει στο ποσό των 4.210 ευρώ. Στις περισσότερες περιπτώσεις πώλησης ακινήτων ο φόρος υπεραξίας ανέρχεται σε χιλιάδες ευρώ.
 
 Πάντως προς το παρόν δεν γίνεται καμία αγοραπωλησία και αυτό, διότι οι συμβολαιογράφοι απέχουν από τη σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων πώλησης ακινήτων, υπαγομένων στον φόρο υπεραξίας.
 
 Η καθυστέρηση έκδοσης της διευκρινιστικής εγκυκλίου «δένει» τα χέρια των συμβολαιογράφων, οι οποίοι δεν μπορούν να ολοκληρώσουν τις μεταβιβάσεις.

 Οπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, τα περισσότερα προβλήματα αφορούν:
- Τις πωλήσεις ακινήτων από αντιπαροχή.
- Τα δομημένα ακίνητα για τα οποία θα πρέπει να αναζητηθεί το κόστος κατασκευής της οικοδομής.
- Τις περιπτώσεις επικαρπίας και ψιλής κυριότητας.
- Τα ακίνητα κυρίως της επαρχίας που αποκτήθηκαν με χρησικτησία.

 Με βάση τον νόμο, ως υπεραξία νοείται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης που κατέβαλε ο φορολογούμενος και της τιμής πώλησης που καταβάλλεται σε αυτόν και λαμβάνεται αποπληθωρισμένη. Η τιμή κτήσης είναι το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο ή το πραγματικό τίμημα που καταβλήθηκε, όπως προκύπτει από κατάλληλα δικαιολογητικά ή το πραγματικό κόστος σε περίπτωση ανέγερσης κτίσματος, και σε περίπτωση που δεν υπάρχει τίμημα, η αξία βάσει της οποίας προσδιορίστηκε ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου ή κατοχής κατά τον χρόνο κτήσης. Δηλαδή θα λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο κτήσης ή η αξία την οποία προσδιόρισε η εφορία για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης την εποχή που ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο. Σε περίπτωση που το πωλούμενο ακίνητο έχει αποκτηθεί με κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή, η τιμή κτήσης προσδιορίζεται με βάση τη φορολογητέα αξία κατά τον χρόνο επαγωγής της κληρονομιάς ή κατά τον χρόνο κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς ή γονικής παροχής. Αν η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προσδιοριστεί, θεωρείται ότι είναι μηδενική. Η υπεραξία αυτή μειώνεται με συντελεστές ανάλογα με τη παλαιότητα του ακινήτου ως εξής: από 1 έως 5 έτη: 0,95 5 - 10 έτη: 0,87 10 - 15 έτη: 0,79 15 - 20 έτη: 0,73 20 - 25 έτη: 0,66 πάνω από 25 έτη: 0,61. Η υπεραξία, απομειωμένη, με τους παραπάνω συντελεστές, μέχρι του ποσού των 25.000 ευρώ, απαλλάσσεται από τον φόρο, εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητο για πέντε τουλάχιστον έτη και δεν πραγματοποιήσει άλλη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας εντός της περιόδου διακράτησης.

 Ο προσδιορισμός της υπεραξίας και ο υπολογισμός του φόρου γίνονται με ευθύνη των συμβολαιογράφων, με τη συμπλήρωση της δήλωσης απόδοσης παρακρατούμενου φόρου 15% επί της υπεραξίας από τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας.

 Οι συμβολαιογράφοι πρέπει να παρακρατήσουν από τον πωλητή τον φόρο υπεραξίας 15%, με βάση την «ταυτότητα οφειλής» που θα έχει εκδοθεί από τη ΔΟΥ. Μετά τη βεβαίωση του φόρου από την αρμόδια ΔΟΥ, θα εκδοθεί ταυτότητα οφειλής και ο φόρος θα πρέπει να πληρωθεί στην τράπεζα.

Δεν υπάρχουν σχόλια: