Κυριακή, 18 Μαΐου 2014

ΠΩΣ ΥΠΟΛΟΓΙΖΕΤΑΙ Ο ΦΟΡΟΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ

Φόρο επί μη υπαρκτών εισοδημάτων, επί χρηματικών ποσών που δεν έχουν στη διάθεσή τους, καλούνται πλέον να καταβάλουν όσοι πωλούν ακίνητα. Από την 1η Ιανουαρίου 2014, σε κάθε περίπτωση πώλησης ακινήτου, ο συμβολαιογράφος που καταρτίζει το συμβόλαιο πρέπει να παρακρατήσει φόρο υπολογιζόμενο με συντελεστή 15% επί της διαφοράς μεταξύ της τιμής στην οποία ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο και της τιμής στην οποία το μεταβιβάζει.

 
Δηλαδή ο φόρος 15% επιβάλλεται σε κάθε περίπτωση κατά την οποία η τιμή στην οποία πωλείται το ακίνητο είναι μεγαλύτερη από την τιμή στην οποία αυτό αποκτήθηκε από τον τωρινό πωλητή του. Σε κάθε τέτοια περίπτωση η Εφορία θεωρεί πλέον ότι προκύπτει «υπεραξία» η οποία είναι εισόδημα για τον πωλητή.
Ο υπολογισμός της «υπεραξίας» και του τελικού οφειλόμενου φόρου θα γίνεται από τον συμβολαιογράφο σε συνεργασία με τον πωλητή του ακινήτου με τα ακόλουθα βήματα:

Με βάση τα συμβόλαια

1) Θα προσδιορίζεται, πρώτα, η τιμή στην οποία ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο, δηλαδή η τιμή κτήσης. Ο προσδιορισμός της τιμής αυτής θα γίνεται με βάση το τίμημα που αναγράφεται στο σχετικό συμβόλαιο ή με βάση το πραγματικό τίμημα που καταβλήθηκε, όπως προκύπτει από κατάλληλα δικαιολογητικά ή με βάση το πραγματικό κόστος σε περίπτωση ανέγερσης κτίσματος.
Σε περίπτωση που δεν υπάρχει κανένα στοιχείο για το τίμημα που καταβλήθηκε για την απόκτηση του ακινήτου, η τιμή κτήσης θα προσδιορίζεται με βάση την αξία επί της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος μεταβίβασης ή κατοχής του ακινήτου, κατά το χρόνο κτήσης. Δηλαδή θα λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία του ακινήτου κατά το χρόνο κτήσης ή η αξία την οποία προσδιόρισε η Εφορία για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης, την εποχή που ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο.

Κληρονομιές, γονικές παροχές

Σε περίπτωση που το πωλούμενο ακίνητο έχει αποκτηθεί με κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή, η τιμή κτήσης προσδιορίζεται με βάση τη φορολογητέα αξία κατά το χρόνο επαγωγής της κληρονομιάς ή κατά το χρόνο κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς ή γονικής παροχής.

Μηδενική τιμή!

Αν η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προσδιοριστεί επ' ουδενί θα θεωρείται ότι είναι μηδενική.
2) Στη συνέχεια, από την τιμή πώλησης που αναγράφεται στο νέο συμβόλαιο θα αφαιρείται η προσδιορισθείσα με βάση τα προαναφερθέντα τιμή κτήσης. Αν η διαφορά που προκύπτει είναι θετική, τότε θα θεωρείται ότι υπάρχει «υπεραξία» η οποία πρέπει να φορολογηθεί.

Απομείωση και υπεραξία

3) Η «υπεραξία» που θα έχει προκύψει με βάση τα προαναφερθέντα θα υπόκειται σε μείωση με την εφαρμογή ενός «συντελεστή απομείωσης», ο οποίος κλιμακώνεται αντιστρόφως ανάλογα του χρόνου διακράτησης του ακινήτου, δηλαδή του χρονικού διαστήματος που έχει μεσολαβήσει μεταξύ του έτους απόκτησης και του έτους πώλησης του ακινήτου. Ο «συντελεστής απομείωσης» θα κλιμακώνεται σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα:


Έτη διακράτησης
Συντελεστής απομείωσης
Από 1 έως 5
0,95
Πάνω από 5 έως 10
0,87
Πάνω από 10 έως 15
0,79
Πάνω από 15 έως 20
0,73
Πάνω από 20 έως 25
0,66
Πάνω από 25
0,61

 Παράδειγμα:  Έστω ότι ένας φορολογούμενος αγόρασε το 1985 μία κατοικία 80 τ.μ. καταβάλλοντας τότε 5.500.000 δραχμές που ισοδυναμούν με 16.140,86 ευρώ και τώρα την πουλάει έναντι τιμήματος 80.000 ευρώ. Η «υπεραξία» που προκύπτει, δηλαδή η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης ανέρχεται σε 64.859,14 ευρώ (80.000 – 16.140,86 = 64.859,14).
Από τον χρόνο κτήσης μέχρι το χρόνο πώλησης πέρασαν 28 χρόνια, δηλαδή τα «έτη διακράτησης» ήταν πάνω από 25. Συνεπώς, το ποσό «υπεραξίας» των 64.869,14 ευρώ θα πολλαπλασιαστεί με τον συντελεστή απομείωσης 0,61 που αντιστοιχεί σε χρόνο διακράτησης πάνω από 25 έτη: 64.859,14 Χ 0,61 = 38.954,07
Συνεπώς, το τελικό ποσό «υπεραξίας» επί του οποίου θα υπολογιστεί ο φόρος είναι τα 38.954,07 ευρώ.
4) Επί της τελικής φορολογητέας «υπεραξίας», όπως αυτή θα προκύψει μετά την εφαρμογή του «συντελεστή απομείωσης», θα υπολογιστεί ο φόρος υπεραξίας με συντελεστή 15%.
Στο παραπάνω παράδειγμα θα προκύψει φόρος υπεραξίας 5.843,11 ευρώ (38.954,07 Χ 15% = 5.843,11).

Πότε υπάρχει πλήρης απαλλαγή

5) Εάν η υπεραξία που θα προκύψει από τους παραπάνω υπολογισμούς είναι μικρότερη ή ίση με 25.000 ευρώ και ο φορολογούμενος είχε στην κατοχή του το ακίνητο που πουλά για 5 ή περισσότερα χρόνια και στο διάστημα αυτό δεν πούλησε κανένα άλλο ακίνητο, δεν θα υπολογίζεται κανένας φόρος υπεραξίας, διότι σε αυτή την περίπτωση ο νόμος προβλέπει απαλλαγή.
Όλοι οι παραπάνω υπολογισμοί για τον τελικό προσδιορισμό της «υπεραξίας» και του αναλογούντος σ' αυτήν φόρου πρέπει να γίνουν από τον συμβολαιογράφο με τη συμπλήρωση της «δήλωσης απόδοσης παρακρατούμενου φόρου 15% επί της υπεραξίας από τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας».

Πώς συμπληρώνεται η δήλωση

Ειδικότερα, η δήλωση περιλαμβάνει τα στοιχεία του συμβολαιογράφου που διενεργεί την παρακράτηση του φόρου (Α.Φ.Μ.), ονοματεπώνυμο, διεύθυνση, αρμόδια Δ.Ο.Υ.), τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, τα στοιχεία του δικαιούχου (πωλητή), τα στοιχεία του / των αγοραστή/ών, την ημερομηνία κτήσης του ακινήτου, τον χρόνο πώλησης, τον τρόπο απόκτησης, τα έτη διακράτησης, την τιμή κτήσης, το ποσοστό συνιδιοκτησίας και την τιμή πώλησης του ακινήτου.
Ο συμβολαιογράφος οφείλει να συμπληρώσει και να υποβάλει τη δήλωση αυτή σε 2 αντίτυπα στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. ή στο Γραφείο Εξυπηρέτησης Φορολογουμένων που τυχόν λειτουργεί στη θέση καταργηθείσας Δ.Ο.Υ.  Από τα 2 αντίτυπα το πρώτο θα παραμείνει στη Δ.Ο.Υ. (ή το Γ.Ε.Φ.) και το άλλο θα επιστραφεί θεωρημένο, με σχετική επισημείωση για την ολοκλήρωση της διαδικασίας βεβαίωσης του φόρου και θα αποτελεί και απόδειξη υποβολής της δήλωσης.

Ταυτότητα οφειλής

Μετά τη βεβαίωση του φόρου από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. θα εκδοθεί ταυτότητα οφειλής.
Ο συμβολαιογράφος πρέπει να έχει παρακρατήσει από τον πελάτη του-φορολογούμενο και να αποδώσει στο Δημόσιο τον φόρο υπεραξίας 15%, με βάση την «ταυτότητα οφειλής» που θα έχει εκδοθεί από τη Δ.Ο.Υ.
Η δήλωση πρέπει να υποβληθεί και ο φόρος πρέπει να αποδοθεί το αργότερο μέχρι το τέλος του δεύτερου μήνα από αυτόν μέσα στον οποίο έγινε η μεταβίβαση.
Η δήλωση πρέπει να υποβληθεί και όταν δεν προκύπτει υπεραξία, όταν δηλαδή η διαφορά μεταξύ τιμής κτήσης και τιμής πώλησης είναι μηδενική ή όταν ο προσδιορισμός της υπεραξίας καταλήγει σε αρνητικό ποσό. Επίσης η δήλωση πρέπει να υποβληθεί και όταν προκύπτει υπεραξίας απαλλασσόμενη από το φόρο (κάτω των 25.000 ευρώ κ.λπ.).

Δεν υπάρχουν σχόλια: