Σάββατο, 10 Οκτωβρίου 2015

Αλλαγή στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων

Φέτος αναμένονται στην Ελλάδα, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των επιχειρηματιών του τουρισμού, περίπου 26 εκατ. ξένοι επισκέπτες. Θα μείνουν όλοι αυτοί οι τουρίστες σε κάποιο ξενοδοχείο, όπως θεωρητικά θα αναμενόταν; Η απάντηση είναι όχι. 

Σύμφωνα με έρευνα της Grant Thornton για λογαριασμό του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου της Ελλάδος, πάνω από 20 εκατ. διανυκτερεύσεις τουριστών γίνονται σε καταλύματα που ενοικιάζονται για περιορισμένο χρονικό διάστημα από ιδιώτες, όταν όπως δείχνει η μελέτη, το σύνολο των διανυκτερεύσεων που γίνονται από επισκέπτες που έρχονται οργανωμένα με πακέτα αγγίζει τα 46,8 εκατ.  Έκρηξη καταγράφει την τελευταία χρονιά και ο αριθμός των καταλυμάτων που προσφέρονται μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών σε τουρίστες: τα στοιχεία δείχνουν ότι το σύνολο των καταχωρήσεων σε πλατφόρμες διάθεσης ακινήτων φτάνει πλέον τα 87 χιλ. Τα ακίνητα που ενοικιάζονται για περιορισμένο χρονικό διάστημα υπολογίζονται σε 52 χιλ., εκ των οποίων εντούτοις μόλις τα 20 χιλ. διαθέτουν ειδικό σήμα, ενώ τα υπόλοιπα είναι μη πιστοποιημένα.

Ποιες είναι όμως οι πλατφόρμες που ειδικά τα τελευταία πέντε χρόνια έχουν γίνει τόσο δημοφιλείς στην Ελλάδα, και από όσους ενδιαφέρονται να ενοικιάσουν το σπίτι τους, αλλά και σε όσους ψάχνουν να ταξιδέψουν; Η πλέον πιο δημοφιλής διαδικτυακή βάση είναι η Airbnb που ιδρύθηκε το 2008 και έχει έδρα στο Σαν Φρανσίσκο. Υπολογίζεται πως μέσω της Airbnb διατίθενται 1,5 εκατ. καταχωρήσεις για ακίνητα, έχουν εξυπηρετηθεί πάνω από 40 εκατ. επισκέπτες παγκοσμίως, ενώ διαθέτει καταχωρήσεις σε περισσότερες από 34.000 πόλεις και 190 χώρες. Είναι χαρακτηριστικό ότι η αξία της τον Ιούλιο εκτιμήθηκε στα  25,5 δισ. δολάρια. Όπως μάλιστα έδειξε η τελευταία έρευνα της Airbnb για την ελληνική αγορά, περισσότερες από 2,5 χιλ. κατοικίες στην Αθήνα και συνολικά 11,5 χιλ. στην Ελλάδα νοικιάζονται σήμερα σε τουρίστες μέσω της πλατφόρμας.

Εξίσου μεγάλη διαδικτυακή βάση είναι η Homeaway. Αν και προηγήθηκε χρονικά της Airbnb (ιδρύθηκε το 2005 στο Όστιν Τέξας), εντούτοις έχει σχετικά μικρότερο αριθμό καταχωρήσεων (1 εκατ.), ενώ διαθέτει παρουσία σε 190 χώρες. Αρκετά διαδεδομένες είναι και οι πλατφόρμες Flipkey και HouseTrip. Η Flipkey ιδρύθηκε το 2008, έχει έδρα στη Βοστόνη και ανήκει στην εταιρεία Trip Advisor. Διαθέτει πάνω από 300 χιλ. καταχωρήσεις σε 179 χώρες σε όλο τον κόσμο. Η HouseTrip τέλος ιδρύθηκε το 2009 με έδρα τη Λοζάνη  και διαθέτει περισσότερες από 300 χιλ.καταχωρήσεις για ακίνητα, εξυπηρετώντας πάνω από 4 εκατ. διανυκτερεύσεις.

Οι γκρίζες ζώνες

Η πλατφόρμα της Airbnb λαμβάνει 3% προμήθεια από τον ενοικιαστή του καταλύματος και επιπλέον 10-15% από τον τουρίστα από το σύνολο του κόστους της διαμονής. Τα υπόλοιπα χρήματα αποτελούν καθαρό κέρδος για τον οικοδεσπότη. Στην Ελλάδα παρόλα αυτά ακόμη δεν υπάρχει, παρά την αύξηση των ενοικιάσεων, το θεσμικό πλαίσιο εκείνο, που ναι μεν θα επιτρέπει την ενοικίαση καταλυμάτων, αφού πρόκειται για μια παγκόσμια τουριστική τάση ιδιαίτερα διαδεδομένη, αλλά που θα ελέγχει τα έσοδα και καθιστά δυνατή τη φορολόγησή τους. Ούτε καταγραφή υπάρχει για το ποιος ενοικιάζει τι και που.

Η κατάσταση είναι διαφορετική σε πολλές χώρες του εξωτερικού.  Στο Άμστερνταμ ειδικότερα υπήρξε συμφωνία και η εταιρεία αποδίδει απευθείας το ποσό του φόρου στο ολλανδικό κράτος. Στην Αγγλία επιτρέπεται σε κάποιον να νοικιάσει το σπίτι του μέσω της Airbnb για 90 μέρες τον χρόνο και μπορεί να έχει 5.000 ευρώ εισόδημα ετησίως από αυτή τη δραστηριότητα χωρίς να πληρώνει φόρο.

Ποιοι κερδίζουν, ποιοι χάνουν

Η ραγδαία αύξηση των ενοικιάσεων καταλυμάτων από ιδιώτες, ως ένας τρόπος ενίσχυσης εσόδων και μάλιστα χωρίς αυτά να δηλώνονται για την πλειονότητα των καταχωρήσεων, έχει προκαλέσει την αντίδραση καταρχήν του ξενοδοχειακού κλάδου. Η έρευνα της  Grant Thornton έδειξε πιο συγκεκριμένα πως τα ξενοδοχεία καταγράφουν απώλειες στα έσοδα διαμονής τους 523 εκατ. έως 554 εκατ. ευρώ σε ετήσια βάση. Αν υπήρχαν αυτά τα έσοδα στα ξενοδοχεία, θα δημιουργούνταν πρόσθετες 15 χιλ. θέσεις εργασίας ετησίως. Η απουσία δυνατότητας φορολόγησης των εισοδημάτων των ιδιοκτητών που διαθέτουν τα ακίνητά τους σε πλατφόρμες οικονομίας διαμοιρασμού (sharing economy) προκαλεί μια απώλεια στο ελληνικό δημόσιο της τάξεως των 260 εκατ. έως 276 εκατ. ευρώ ετησίως. Πρόκειται ουσιαστικά για το ύψος των εσόδων που θα είχε το κράτος αν φορολογούσε τα έσοδα των ιδιοκτητών των ακινήτων της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως αντίστοιχα πράττει γενικά στα εισοδήματα από ενοίκια. Από την άλλη πλευρά η συνεισφορά της οικονομίας διαμοιρασμού στο ΦΠΑ των τουριστικών υπηρεσιών υπολογίζεται στα 27 εκατ. έως 28 εκατ. ευρώ, λόγω του αποτελέσματος συμπληρωματικότητας που εκτιμάται πως υπάρχει. Αν τώρα εφαρμοστεί μια αντίστοιχη φορολόγηση στα ακίνητα της οικονομίας διαμοιρασμού με εκείνη που υπάρχει στα τυπικά ξενοδοχειακά καταλύματα, τα δημόσια έσοδα είναι δυνατό να ενισχυθούν περαιτέρω κατά  322 εκατ. έως 353 εκατ. σε ετήσια βάση.

Οι σχετικές υποθέσεις κατέληξαν ότι το μέγεθος της οικονομίας διαμοιρασμού στον τουριστικό κλάδο στη χώρα εκτιμάται από  1,38 δισ. έως 1,46 δισ. ευρώ. Από αυτό το μέγεθος, τα 840 εκατ. με  890 εκατ. ευρώ αφορούν δαπάνη για διαμονή και το υπόλοιπο μέρος δαπάνη για λοιπές τουριστικές υπηρεσίες. Ένα μέρος των ποσών αυτών λειτουργεί συμπληρωματικά στον τυπικό ξενοδοχειακό κλάδο, ενώ ένα άλλο είναι υποκατάστατο, απομειώνοντας ουσιαστικά τα έσοδα των ξενοδοχειακών καταλυμάτων.

Ωστόσο η αύξηση των μισθώσεων το επόμενο διάστημα αναμένεται να είναι σαρωτική. Μέχρι σήμερα, για να θεωρηθεί οποιοδήποτε ακίνητο ως τουριστικό κατάλυμα, θα πρέπει να εκμισθώνεται για προσωρινή διαμονή του μισθωτή για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριάντα ημερών. Επομένως, καταλύματα που μισθώνονται, έστω και σε προσωρινή βάση, για διαστήματα μεγαλύτερα των τριάντα  ημερών δεν υπάγονται στην τουριστική νομοθεσία και ισχύουν για αυτά οι γενικές περί μισθώσεων διατάξεις του αστικού κώδικα.

Όμως σύμφωνα με το Ν. 4336/2015 καταργείται από 1 Νοέμβρη  η πρόβλεψη ότι ακίνητα που εκμισθώνονται για προσωρινή διαμονή του μισθωτή για χρονικό διάστημα μικρότερο των 30 ημερών θεωρούνται τουριστικά καταλύματα. Η απλούστερη αυτή διαδικασία της τουριστικής χρήσης κατοικιών συγκριτικά με αυτή του ξενοδοχείου δημιουργεί αυξημένα κίνητρα στους ιδιοκτήτες ακινήτων να προωθήσουν τα καταλύματά τους μέσω της οικονομίας διαμοιρασμού.

Δεν υπάρχουν σχόλια: